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Mietrechtsreform und Vertragsgestaltung

Das Mietrechtsreformgesetz tritt am 1.9.2001 in Kraft. Neben den bisher schon bestehenden Beschränkungen der Vertragsfreiheit ergeben sich neue Grenzen, aber auch Lockerungen. In der Regel befindet sich am Ende der neuen Vorschriften auch eine Regelung, die abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unzulässig erklärt. Um so mehr ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung erforderlich. Die êinige Regelungen sollen nachfolgend dargestellt werden.

1. Betriebskosten

Für die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen gilt der Wohnflächenmaßstab, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Sollte der Vermieter also z.B. nach Personen, Kubikmetern oder anderen Umlageschlüsseln abrechnen, muß dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen sein. Das einseitige Leistungsbestimmungsrecht ist weggefallen.

Für Brutto- und Teilinklusivmieten ist die Möglichkeit der Mieterhöhung wegen Betriebskostensteigerungen entfallen.

Betriebskostennachzahlungen können nur noch bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim Mieter angemeldet werden. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Der Mieter hat Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen.

2. Mietpreisüberhöhung

Auch zukünftig begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit, der unter Ausnutzung eines geringen Angebots eine mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart oder annimmt. Allerdings können sich nunmehr alle Vermieter auf höhere laufende Aufwendungen berufen. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % ist aber nach wie vor nicht möglich.

3. Mieterhöhungen

Die Mieterhöhung wegen Steigerung der Kapitalkosten wurde abgeschafft.

Die Kappungsgrenze wurde von bisher 30 % auf einheitlich 20 % abgesenkt.

Das Mieterhöhungsverlangen muß wie bisher begründet werden. Wie bisher kann zur Begründung, daß die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird, insbesondere Bezug genommen werden, auf ein Sachverständigengutachten, wobei der Sachverständige nunmehr öffentlich bestellt und vereidigt werden muß, einen Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen, die weiterhin aus dem eigenen Bestand kommen können und sogar im eigenen Haus belegen sein können. Neu sind aber die folgenden zwei Begründungsmittel:

a) Der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt vor, wenn er nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist. Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, dann muß der Vermieter unabhängig vom Begründungsmittel im Erhöhungsverlangen immer auf die Werte des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Ansonsten wäre das Erhöhungsverlangen unwirksam.

b) Die Mietdatenbank. Dabei handelt es sich um eine fortlaufend geführte Sammlung, in der Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen gesammelt, strukturiert und ausgewertet werden. Eine Mietdatenbank kann sehr viel schneller auf die dynamische Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete reagieren als ein Mietspiegel, der als Momentaufnahme sehr statisch ist.

Die Klagefrist auf Zustimmung auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen wurde von zwei auf drei Monte erhöht. Dadurch bleibt mehr Zeit für außergerichtliche Einigungsversuche.

Nach der Modernisierung kann der Vermieter weiterhin 11 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten auf die Miete umlegen. Nunmehr sollen alle Energiesparmaßnahmen umlagefähig sein. Die Mieterhöhung wirkt abweichend von der heutigen Regelung nicht zum übernächsten Monat, sondern erst einen Monat später, nämlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich wie bisher um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 % höher nach oben abweicht.

4. Modernisierung

Die Modernisierungsankündigung muß anders als bisher nicht zwei, sondern drei Monate vor Beginn der Maßnahme dem Mieter mitgeteilt werden. Es genügt, wenn der voraussichtliche Umfang und Beginn der Maßnahme mitgeteilt wird.

Die Duldungspflicht des Mieters für Modernisierungsmaßnahmen wird auf alle Energieeinsparungen ausgedehnt. Damit sollen Stromeinsparmaßnahmen gefördert werden.

5. Kündigung

Die ordentliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt jetzt immer drei Monate. Eine Verlängerung tritt nicht ein. Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist fünf Jahre nach Überlassung der Wohnung auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Eine weitere Verlängerung tritt nicht ein.

Eine ganz wesentliche Veränderung bedeutet der Begründungszwang für fristlose Kündigungen. Diese Wirksamkeitsvoraussetzung gilt sowohl für Vermieter als auch Mieter. Sie ist jedoch abdingbar, und zwar nach dem Wortlaut des Gesetzes ohne Einschränkung. Gleichwohl muß davor gewarnt werden, hier nur einen Ausschluß zugunsten des Vermieters zu regeln, da insbesondere bei Formularverträgen aber auch bei Verbraucherverträgen das Äquivalenzprinzip zu berücksichtigen ist.

6. Vereinbarungen über Mieterhöhungen

Zugunsten der Vermieter hat sich die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete verändert. Hier ist nämlich die Höchstgrenze von 10 Jahren bei Wohnraummietverträgen weggefallen. Bei Mietverträgen über Gewerberaum ist jedoch nach wir vor die Preisklausel-Verordnung zu beachten, so daß zumindest für den Vermieter eine Bindung von mindestens zehn Jahren vereinbart werden muß. Als Index gilt der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.

7. Kaution

Die Barkaution muß nach wie vor vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen aufbewahrt werden. Dafür sieht das Gesetz jedoch vor, daß die Parteien eine andere Form der Anlage (z.B. Aktienfonds) vereinbaren können. Die Verwahrung der Wertpapiere muß jedoch ebenfalls getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen.

Beim Vermieterwechsel im Wege der Veräußerung haftet der Erwerber auf Rückzahlung der Kaution nun unabhängig davon, ob er die Kaution erhalten hat. Daneben besteht eine Haftung des bisherigen Vermieters, die allerdings subsidiär ist. Für den ehemaligen Vermieter ergibt sich also das Risiko, auf Rückzahlung in Anspruch genommen zu werden, obwohl er die Kaution an den Erwerber weitergeleitet hat. Hier müssen im Rahmen der Verkaufsgespräche Sicherheiten (z.B. Bürgschaften) eingebaut oder vertraglich geregelt werden, daß Vermieter und Erwerber nur gemeinsam über die Kaution verfügen dürfen.

8. Zeitmietvertrag

Die Möglichkeit der Vertragsparteien, einen Mietvertrag auf Zeit einzugehen, wird sich erheblich verändern.

Der einfache Zeitmietvertrag, in dem die Parteien ohne Rücksicht auf besondere Gründe eine Befristung festlegen konnten und den der Mieter durch ein Fortsetzungsverlangen bis zwei Monate vor Ablauf der Befristung verlangen konnte, ist vollständig aus der gesetzlichen Konzeption herausgenommen worden. Statt dessen sollen die Parteien zukünftig die einfache Befristung nur noch im Wege des wechselseitigen Kündigungsverzichts regeln können. Auch diese Befristungsform setzt die Einhaltung der Schriftform voraus. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung verlängert sich das Mietverhältnis allerdings nach Ablauf des Kündigungsverzichts automatisch, so daß eine Beendigung erst eintritt, wenn eine der Parteien den Mietvertrag kündigt.

Demgegenüber wird die qualifizierte Befristung eines Mietvertrages (also eine solche, die das Fortsetzungsverlangen des Mieters regelmäßig ausschließen soll) mit einigen Änderungen beibehalten. Nach neuem Recht ist nicht mehr Voraussetzung für eine wirksame Qualifizierung, daß die Befristung auf fünf Jahre begrenzt wird.

Die Qualifizierungsgründe orientieren sich zwar an den Tatbeständen, die auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung bilden können. Sie sind jedoch ausdrücklich weiter gefaßt. So reicht für den Eigennutz aus, daß der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts die Wohnung nach Ablauf der Befristung nutzen wollen. Für eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre es erforderlich, daß die Wohnung für dieselben Personen "benötigt" wird.

Als weiteren Qualifizierungsgrund nennt der Gesetzentwurf, daß der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder Instandsetzen will. Gegenüber der bisherige gesetzlichen Regelung ist es nicht mehr erforderlich, daß die beabsichtigten Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden. Es kommt also nur noch auf die Wesentlichkeit der beabsichtigten Maßnahmen an, wovon nicht nur Instandsetzungs-, sondern auch Modernisierungsmaßnahmen erfaßt sind.

Auch der dritte Befristungsgrund wird gegenüber der aktuellen Rechtslage eine Veränderung erfahren. Es ist nicht mehr erforderlich, daß der Mieter selbst die Räume mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses mietet. Entscheidend ist allein, daß der Vermieter nach Ablauf der Befristung die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Damit ist die Möglichkeit geschaffen, Werkwohnungen auch an nicht Betriebsangehörige zu vermieten, um sie nach Ablauf der Befristung wieder einem Dienstverpflichteten überlassen zu können.

Für das Vorliegen der Qualifizierungsgründe wird der Vermieter ausdrücklich beweispflichtig gemacht. Der Mieter hat drei Monate vor Ablauf der Befristung einen Auskunftsanspruch, ob die Qualifizierungsgründe noch bestehen. Ist dies der Fall, endet der Mietvertrag, ohne daß es einer weiteren Erklärung bedarf.

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