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Probleme der Mietsicherheiten

Immer größere Bedeutung im Mietrecht bekommen Sicherheiten. Hierfür spielen neben den wirtschaftlichen Aspekten auch psychologische Überlegungen eine Rolle. Außerdem sind die Forderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses häufig so hoch, daß eine spätere Vollstreckung insbesondere bei einkommensschwachen Mietern problematisch ist.

Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietsicherheit hat der Vermieter nicht. Das Mietrecht kennt als Sicherungsmittel für Vermieter nur das wirtschaftlich in der Regel nutzlose Vermieterpfandrecht. Da viele Mieter "gesetzlich eingerichtet" sind, also nur unpfändbare Gegenstände in der Wohnung haben, geht das Vermieterpfandrecht faktisch oft ins Leere. Hinzu kommt, daß säumige Mieter u.U. ohne Kenntnis des Vermieters ausziehen und daß das Vermieterpfandrecht für solche Forderungen kein Sicherungsmittel mehr ist, die erst nach dem Auszug entstehen, wie Schadensersatzansprüche oder Betriebskostennachzahlungen. Deshalb ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit heute auch bei Wohnraummietverträgen üblich. Die gängigen Formularmietverträge sehen deshalb entsprechende Vereinbarungen vor. Grundsätzlich ist es den Parteien freigestellt, sich auf eine bestimmte Form der Sicherheitsleistungen zu einigen. Grds. können all in den §§ 232 ff. BGB genannten Sicherheiten vereinbart werden. Üblich sind wohl vor allem die Barkaution, die Übergabe eines Sparbuchs, die Bürgschaft oder die Gehaltsabtretung.

Die Mietvertragsparteien gehen dabei regelmäßig davon aus, daß die Sicherheiten völlig gleichwertig sind. Dem ist aber nicht so. Dabei muß es sich noch nicht einmal um den Fall eines unredlichen Mieters handeln, der ein dem Vermieter als Mietsicherheit übergebenes Sparbuch als verloren meldet und das Aufgebotsverfahren einleitet und nach Kraftloserklärung des Sparbuchs das Geld abhebt und auf Nimmerwiedersehen verschwindet. Für den Vermieter reichen die auf Grund der unterschiedlichen rechtlichen Ausgestaltungen bestehenden Rechtsnachteile allein schon aus, um in Schwierigkeiten zu kommen.

Bei einer Barkaution "verwaltet" der Vermieter einen Geldbetrag, den er von seinem Vermögen getrennt anlegen, und den er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmenden Überlegungsfrist zurückzahlen muß. Hat er selbst Gegenansprüche gegen den Mieter, kann er die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch erklären. Dies kann er selbst dann, wenn seine Ansprüche auf Schadenersatz bereits verjährt sind, was im Mietrecht regelmäßig nach 6 Monaten der Fall ist. Im § 390 BGB ist dies ausdrücklich für den Fall der Aufrechnung so vorgesehen.

Nun sind Mieter nicht immer so liquide, um eine Barkaution leisten zu können, zumal sie teilweise noch Maklercourtagen zu zahlen haben und beim Einzug auch in die Wohnung investieren wollen. Da zudem Avalzinsen bei den Banken niedriger sind als Überziehungs- oder Kreditzinsen, wollen Mieter häufiger dem Vermieter eine Bankbürgschaft zur Verfügung stellen. Dies geschieht sogar teilweise in Form einer "Bürgschaft auf erstes Anfordern", so daß der Vermieter grundsätzlich von der Bank zunächst sein Geld bekommt, ohne daß die Bank sich auf eventuelle Einreden oder Einwände berufen kann.

Jedoch gibt es einen gewichtigen Unterschied, wie der BGH jetzt einen Vermieter belehren mußte. Die Bank kann nämlich die Leistung verweigern, wenn die Forderung des Vermieters gegen den Mieter verjährt ist. Da der Vermieter im Fall einer Bürgschaft gegenüber dem Bürgen einen eigenen Anspruch geltend macht, handelt es sich gerade nicht um eine Aufrechnung, so daß die dafür geltenden Sondervorschriften keine Anwendung finden.

Deshalb kann nur gelten: Was man hat, das hat man!

Für zukünftige Vereinbarungen besteht in bestimmten Grenzen die Möglichkeit, in der Bürgschaftsvereinbarung mit der Bank diesen Fall ausdrücklich zu regeln und der Bank eine Berufung auf die Einrede der Verjährung zu untersagen.

Hat die Bank gezahlt, dann kann sie den Betrag nur dann zurückfordern, wenn sie sich dies ausdrücklich vorbehalten hat.

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